Я.П. Невелев
Невелев Яков Петрович. За чистый город и проядочную власть.
Главная О Невелеве Публикации Предприятия холдинга Банк вакансий Общественная деятельность Фотографии  Газета  "Уральский  Край"  Архив О сайте

Я никогда не

занимался торговлей.

Я производственник

Я.П. Невелев

ЖКХ - вопросы и ответы часть 1

                        Сила граждан в самоуправлении.

 Свердловская региональная общественная организация по развитию территориального самоуправления «ДОСТОЙНАЯ ЖИЗНЬ» и Екатеринбургский Совет по развитию территориального самоуправления.

                                                    

  Яков Невелев, председатель Правления СРОО «ДОСТОЙНАЯ ЖИЗНЬ» и ЕС РТС

    « Оказание органам ТОС, ТСЖ, УК, домовым комитетам  организационной, правовой и методической помощи. Организация участия населения в работах по повышению качества эксплуатации жилищного фонда…»

  ( Из Устава СРОО «Достойная ЖИЗНЬ».)    

                                                                                                                                                   

            Реформа ЖКХ длится уже не первый год, но суть ее для многих остается тайной за семью печатями.

    Кто должен содержать общее имущество, и что это такое, кто оплачивает капитальный ремонт, и почему в федеральную программу попадают не все желающие, как создать ТСЖ, и  за что должна отвечать управляющая  компания.

    Для того, чтобы добиться результата и решить свою проблему не нужно « писать президенту».

Реформирование ЖКХ – это процесс активизации граждан, побуждение жителей через жилищную сферу к участию в экономических преобразованиях, наконец – это процесс консолидации общества.

    Эта брошюра выпущена с целью оказать практическую помощь в решении сложных проблем.

     Я очень надеюсь, что в этой брошюре вы получите ответы на интересующие Вас вопросы в области жилищного законодательства.

     Здесь собраны наиболее актуальные и часто задаваемые вопросы и ответы на них. Эти вопросы задавались и в приемных нашей организации в течении 2х лет и на страницах областных газет и в сети «Интернет».

     Так как основными членами нашей организации являются не работающие люди пенсионного возраста и не каждый дружит с компьютером, эта брошюра выпущена с целью оказать Вам практическую помощь в решении проблем, которые возникают.   Желаю успехов!    Искренне Ваш - Яков  Невелев

             Что такое управление многоквартирным домом?

В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы воздействия субъекта на объект. В рамках жилищных отношений субъектом управления являются собственники многоквартирного дома, а объектом управления – многоквартирный дом, состоящий из жилых помещений (квартиры и комнаты) и нежилых. Кроме этого в составе многоквартирного дома имеется общее имущество собственников. Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

Почему собственники обязаны выбрать способ управления?

Действующий Жилищный кодекс закрепил обязанность собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом. Это связано с тем, что вместе с правом собственности на имущество у собственников имеется обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники по каким-либо причинам не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор должны будут сделать органы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ.

 Что такое способ управления многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом может осуществляться тем или иным порядком с использованием различных методов, то есть разными способами. В жилищном кодексе выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

 Что такое реализация выбранного способа управления?

При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива и наличие заявлений о членстве в ТСЖ от собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.

 В каких случаях органы власти  обязаны провести конкурс по выбору управляющей организации?

Если собственники помещений многоквартирного дома не выбрали или не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Что такое непосредственное управление?

Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

 Что такое управляющая организация?

Управляющая организация – юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

 Что такое договор управления многоквартирным домом?

 Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией и, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой – у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

 В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации. В договоре должны быть указаны:

-состав общего имущества многоквартирного дома;

- перечень необходимых работ и услуг;

 -порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

-порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации;

-условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

-срок договора, который не может быть меньше одного года и больше пяти лет.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

 Зачем нужно заключать договор управления?

Управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на следующие группы:

-оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

-предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений;

-осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве. Некоторые услуги могут отказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

 Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

-Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;

-Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);

-Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;

-Планирование и организация текущего и капитального ремонта;

-Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных

 средств – в случае их выделения управляющей организации;

-Ведение технической документации по зданиям, сооружениям

 коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования.

-Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;

-Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;

-Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;

-Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;

-Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги;

-Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

 в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

 Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?

Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

 Кем  и каким образом осуществляется выбор способа управления домом?

Выбор способа управления осуществляется собственником помещений через общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.

 Как будет производиться собственниками помещений оплата за жилищно-коммунальные услуги после выбора управляющей организации многоквартирным доме?

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно до 10 числа на основании платежных документов в кассу управляющей организации. Либо путем безналичного расчета через сберкассы и банки.

 На какой срок может быть заключен договор управления   многоквартирным домом?

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, если договор управления заключен на основании результатов проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, на срок не менее чем один год и не более чем три год.

 Что такое товарищество собственников жилья?

ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники могут создать в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Только общее собрание вправе утверждать годовой план финансовой деятельности товарищества, а также отчет о выполнении такого плана, представляемый ревизионной комиссией ТСЖ. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

Быть членом ТСЖ собственнику не обязательно. Однако только члены ТСЖ могут принимать участие в общем собрании, решения которого для них обязательны. А поскольку ТСЖ, созданное в многоквартирном доме, может существовать только при условии, что членами товарищества являются собственники помещений дома, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников, то принятые на общем собрании членов ТСЖ решения будут обязательными для всех собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Кто может быть членом ТСЖ?

В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.  Таким образом, членом ТСЖ может быть собственник, подавший заявление о вступлении в ТСЖ.

 Кто может быть  председателем ТСЖ?

Для руководства деятельностью общее собрание членов ТСЖ избирает правление, которое в свою очередь избирает из своего состава председателя ТСЖ. Таким образом, председателем ТСЖ может быть собственник помещения из состава правления ТСЖ, являющийся членом ТСЖ. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что данный вопрос относится к решению общего собрания членов ТСЖ  (ст.145 ЖК РФ).

 Сколько ТСЖ может быть в одном многоквартирном доме?

В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Таким образом, в одном многоквартирном доме может быть создано одно ТСЖ.

 Общее собрание собственников

 Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?

Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с помещением, президиумом, поднятием рук при голосовании, подсчетом голосов. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме. Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

Что такое очная и заочная формы общего собрания?

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования. В случае, если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования. При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопроса. На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками, конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.

 Кто может быть инициатором общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в какой срок он должен оповестить собственников о проведении собрания?

Инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может стать любой из собственников дома или уполномоченное им лицо, и не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания он должен оповестить об этом других собственников заказными письмами или личным вручением уведомления под роспись. Управляющая, подрядная, либо иные организации не имеют права быть инициатором общего собрания.

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников. В любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственни­ков, и определить наличие кворума.

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м, то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м, в процентах равна: (50 х 100) /1000 = 5%. Если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов. Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более половины всех голосов собственников в данном доме, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?

Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители. В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов. В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии со ст.47 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников данного многоквартирного дома в любое время.

Решение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома принято без моего участия? Возможно ли такое?

В соответствии со ст.46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют вопросы: - принятие решения о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества; - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; - принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. По данным вопросам решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

 Каков порядок проведения очного собрания собственников? Как уведомляются собственники? Как составлять протокол голосования? Нужна ли в протоколе роспись всех проголосовавших?

Собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы проведения собрания – обязаны уведомить о проведении общего собрания  остальных собственников не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения в письменной форме (заказным письмом, под роспись,  разместить в доступном помещении для всех собственников).

В сообщении о проведении общего собрания обязательно должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания. Форма протокола общего собрания собственников многоквартирного дома законом не установлена, но необходимо включить следующие сведения: вид, форма собрания, адрес многоквартирного дома, повестка дня, место и дата составления протокола, итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов) и т.д. Протокол общего собрания подписывают инициаторы проведения собрания.

 Рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме

 Настоящие рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания – как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (ТСЖ).

 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1.1.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

1.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:  - принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; - принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; - выбор способа управления многоквартирным домом; - создание и ликвидация товарищества собственников жилья; - утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме; - другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

1.4. Собрание может быть очередным или внеочередным.

1.5. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; – управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

1.6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

 2. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

- в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование; - в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам     (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

 3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома. Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) собственник или несколько собственников помещений в данном доме; б) правление ТСЖ (если оно создано), члены ТСЖ или ревизионной комиссии;

 4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Для успешного проведения общего собрания рекомендуется создать инициативную группу собственников помещений, которая разработает необходимую для проведения общего собрания документацию, сформирует повестку дня, подберет помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, разместит информацию, а также определит дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве муниципальной собственности жилые помещения, а также нежилые помещения. В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в соответствующие муниципальные органы. Кроме того, инициативная группа решает другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

5. Проведение общего собрания собственников

5.1. Уведомления о проведении общего собрания

Собрание собственников помещений в очной форме – это совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).

а) Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение. В сообщении должно быть указано следующее: -сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание. Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания, в том числе и муниципалитет, если в доме есть его доля собственности. -форма проведения данного собрания – очное или заочное; -дата, место, время проведения данного собрания;

б) Повестка дня собрания. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня;

в) Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).

Особое внимание уделяется порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы созыва общего собрания – обязаны сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

5.2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ). Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

5.3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:

- большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений – по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; - более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений – по вопросу создания товарищества собственников жилья;  - большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, - по остальным вопросам (ст. 44, 46 ЖК РФ);

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

5.4. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ). Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ. Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества. В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование             на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ). Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня.

5.5. Подведение итогов голосования

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием. Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.

5.6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать. Согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии, либо инициатором в случае заочного голосования. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

а) Форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания;

б) В случае заочного голосования, вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам. Следует обратить внимание на то, что проведению общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке.

Подготовка к собранию включает в себя: - выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; - опрос мнений жителей – собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; - выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; - определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; - разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу; - разработка устава товарищества собственников жилья; - направление сообщений о проведении общего собрания собственников; - другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии). Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, закрепляющие строго определенную форму проведения общих собраний, то их проведение возможно в любой форме – как в очной форме, так и в заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.

Права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме

 Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?

Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на  недвижимое имущество. Если недвижимость приобретена до 01.02.1998года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения свидетельства. По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечет за собой признание прав лица на объекты недвижимости. Поэтому, если гражданин приватизировал квартиру после 01.02.1998 года, но не зарегистрировал свое право и не получил свидетельство о праве собственности в Учреждении Юстиции, то он де-юре не является собственником своей квартиры и произвести какие-то действия с собственностью (продажа, дарение) он не сможет.

 Чем отличается собственник квартиры от нанимателя?

Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ. Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование прина­длежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме. Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях – иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользова­ния данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).

Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добро­вольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено зако­ном, она становится муниципальной собственностью. Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; раз­решать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько. В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том слу­чае, если другой супруг – собственник. В неприва­тизированной квартире бывший член семьи нанима­теля, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде. Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставле­ние жилого помещения  взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть пре­доставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

И еще важная информация для тех, кто не определился, приватизировать или нет. Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жи­лищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем. Так что стоит все тщательно взвесить – и принять решение. Тем более что времени осталось немного: до 1 января 2010 года. В то же время не ясно, что будет после окончания срока бесплатной приватизации. Платная приватизация? По какой цене и каким нормам? На этот и другие вопросы ответа пока нет.

 Общее имущество и его содержание

 Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома?

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квар­тир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также:  крыши;  ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;  земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).

 Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормати­вов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений вправе самостоятельно содержать общее имущество или привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

                  Общедомовые платежи:

  Как проверить, насколько корректны расчеты по оплате коммунальных услуг? Что означает графа «Общедомовое потребление» и вправе ли управляющие  компании  взимать за него плату, если дом не оборудован коллективными приборами учета? Можно ли оспорить предъявленный к оплате счет, если вы с ним не согласны? Какие последствия для потребителей будет иметь увеличение нормативов на потребление электроэнергии и воды?

Вопрос: На каком основании управляющие организации берут деньги за общедомовое потребление?

Ответ. Оплата общедомового потребления электроэнергии и других услуг предусмотрена постановлением №307 Правительства РФ. В Екатеринбурге управляющие компании стали взимать плату за ОДП за 2008-2009г. На сегодняшний день судом такая практика признана незаконной, так как в 2008 и 2009 году эти платежи были включены в графу «Содержание жилья». Как только судебное решение вступит в силу, потребители смогут вернуть незаконно взятые суммы. С 2010 годом ситуация иная. Отдельная плата за общедомовое потребление взимается правомерно, так как она уже не входит в содержание жилья. Но возникает другой вопрос: насколько корректно управляющая компания насчитывает плату за ОДП. Вы вправе обратиться в УК с запросом, чтобы вам разъяснили, как сформировалась указанная сумма.

Вопрос.                                           

  1. Если управляющая компания откажется сделать перерасчет за 2008-2009годы?  Ответ. Решение суда обязывает УК сделать перерасчет всем жильцам одновременно. Если она этого не сделает добровольно, необходимо обратиться с исковым заявлением в суд.( Как составить исковое заявление помогут в консультационном пункте Роспотребнадзора по адресу: пер.Отдельный №3, )
  2. Так коммунальщики вообще не хотят с нами разговаривать?  Ответ. Не получается общаться, пишите письма. Письменное обращение дисциплинирует служащих компании. Если вам не ответят в течение 10 дней, вы имеете право с этим запросом ( на котором есть отметка о его получен( мне допечатать) с учетом Закона №  от2005г)

Вопрос.  В съемных квартирах живут по 5-6человек, а прописаны 1-2. Соответственно, все, что квартиранты перерасходовали, раскладывается  на всех жильцов, отсюда большие цифры в графе « Общедомовое потребление».

Ответ: В законодательстве ответа на этот вопрос вы не найдете, но сложилась определенная практика, как действовать в подобных случаях. Вы имеете право создать комиссию ( домовой комитет). Приглашаете представителя управляющей компании, вызываете собственника жилья,  составляете акт о том, сколько человек фактически проживает в квартире. Для Управляющей компании этот документ послужит основанием для начисления платежей по числу всех ее обитателей. Но надо иметь в виду, что эта акция имеет смысл лищь в том случае, если в указанной квартире нет индивидуальных счетчиков, расчет за услуги осуществляется по нормативам. Если счетчики есть, то количество проживающих не имеет значения: условно говоря, сколько потребили – за столько и заплатили.

   Опыт показывает, что индивидуальные счетчики есть далеко не в каждой квартире, так что работа по выявлению «нелегалов» не будет напрасной. При объективном учете «нормативщиков»  общедомовой  ресурс уменьшится, соответственно меньшая сумма придется на каждого плательщика.

Вопрос.   Пришел с предложением о составлении актов в УК.В УК ответили, составляйте акты. Почему этим должен заниматься собственник, а не УК, у которой есть данные о количестве прописанных.

Ответ. Учет проживающих- в первую очередь дело УК. Но и домовая общественность должна принимать участие в процессе, чтобы все было объективно, А чтобы побудить УК  заниматься этой работой написать заявление от инициативной группы о  том, чтобы УК провела работу по учету проживающих в доме.

Вопрос.    Можно ли оспорить счет. Если с ним не согласны. Дело в том, что в июне нам ни с того ни с сего предъявили счет за энергию по нормативам, а не по показаниям квартирного счетчика. Управляющая компания распространила объявление, что якобы приборы старше 2002 года недействительны и подлежат проверке. Между тем, когда их устанавливали в 1998 году, говорили, что они действительны 16 лет, то есть ими можно пользоваться до 2014 года.

Ответ: счетчик стоит в квартире? Нет на площадке. Техпаспорт у вас есть? Нет. Вы оплачивали его установку? Нет. Тогда картина совершенно ясная. Этот счетчик является общедомовым имуществом, обязанность по его содержанию и проверке лежит на Управляющей компании. Поэтому их требования совершенно незаконны. Распространенное УК объявление не может иметь никаких правовых последствий, поскольку оно без подписи, без печати и не адресовано конкретному лицу (собственнику)

Если бы оно касалось лично Вас и ваших расчетов, то в нем должно быть указано следующее: « Кому, от кого. В связи с тем, что ваш счетчик номер _____ в соответствии с такими то требованиями законодательства не соответствует таким то параметрам, мы прекращаем учитывать его показания». Если бы прибор учета был в вашей собственности, в данном же случае он вообще находится в управлении УК. Если компании не нравится счетчик- пусть меняют, а гражданин тут не причем. То есть вы вправе не оплачивать выставленные компанией счета по нормативу. Платите как раньше по своему счетчику.

Но ведь за это время долг будет нарастать? Он будет расти до тех пор, пока УК не обратиться в суд. Но в суде ей все равно придется доказывать правомерность своих действий. А сейчас необходимо написать запрос в УК, на каком основании они признали счетчик ненадлежащим. В течении 10 дней они должны дать ответ. А за это время нами будет подготовлена типовая претензия, которую вы сможете взять на сайте роспотребнадзора или непосредственно в территориальном подразделении Роспотребнадзора по вашему району.

 Вопрос. В доме нет коллективных счетчиков по электроэнергии и воде, а счета за общедомовое потребление приходят огромные?

Ответ. Если нет общедомовых счетчиков, то предъявление счета по ОДП  однозначно незаконно.

Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. В случае наличия задолженности у собственника жилого помещения задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности с Вас будет взыскана госпошлина и иные судебные расходы. Так же в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам, не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности, превышающей 6 ежемесячных размеров платы.

 Вопрос:   Когда нам вменяют плату за электроэнергию это понятно; мы оплачиваем лампочку в подъезде, освещение в подвале и т.д. Но не по 400 же рублей в месяц!

Ответ:  Заблуждение, что лампочка в подъезде – это и есть общедомовое потребление.

На самом деле суть в том, что в многоквартирном доме есть оприборенные квартиры и те, где платят по нормативам. Разница между общим и поквартирным потреблением пропорционально раскладывается на всех. Там, где нормативщиков много, сумма ОДП получается несоразмерной. Наши экспертные подсчеты показывают, что она не должна превышать 50 рублей в месяц – при условии, что все квартиры оснащены индивидуальными приборами учета.

 Вопрос: Зачем  я ставила счетчики, если мне приходится платить сверх показаний по счетчикам по 90-140 рублей в месяц не известно за кого?

Ответ: Вы правильно сделали, что поставили счетчики. Позиция законодателя такова, чтобы в несколько раз увеличить нормативы на потребление воды и тогда нормативщикам станет более выгодно платить по приборам, А если у всех будут счетчики, общедомовой платеж не будет таким несоразмерным, как сейчас. Нормативы уйдут в прошлое, и, я думаю это правильно.

Как распределяются расходы по содержанию общего имущества между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы определяется соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество, то есть, пропорционально квадратным метрам общей площади квартиры.

 Что представляет собой право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и как оно будет распределяться по отношению к собственникам помещений такого дома?

Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения. Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля не выражена в конкретных метрах общей площади дома.

Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. Подвалы и технические подполья отвечают этим требованиям и относятся к местам общего пользования. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Поста­новлением Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения не допускается. Как правило, разрешение необходимо получить от собственников помещений дома. Порядок разрешения должен быть оговорен собранием собственников. Кроме этого в обязательном порядке необходимо согласование с пожарной инспекцией, а при необходимости установки в подвале дополнительных фундаментов под оборудование должен быть утвержденный проект. Собственники помещений, сдавшие в аренду места общего пользования, получают доход от сдачи этого имущества (ст.248 ГК РФ), который, должен распределяться между собственниками по­мещений соразмерно занимаемой ими площади.

Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?

Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Можно ли купить чердак? Чердак относится к общей собственности многоквартирного дома. Приобрести в собственность не получится, а вот пользоваться им – возможно. Решение о предоставлении этого помещения в пользование зависит от решения общего собрания собственников (ст.36 ЖК РФ).

Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?

Федеральный закон “О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными  организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков  включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.

 Нужно ли переоформлять права на земельные участки под многоквартирными домами?

Права на земельные участки под такими домами, возникшие и оформленные до введения в действие нового Жилищного кодекса, на сегодняшний день действительны и никакого переоформления не требуют. Все земельные участки под многоквартирным домом автоматически пропорционально переходят в собственность владельцев квартир этого дома. Если часть квартир не приватизирована, то их доля в земельном участке принадлежит муниципалитету. В принципе, каждый собственник может зарегистрировать право собственности на свою долю земельного участка. И в законодательстве этот механизм четко прописан.

 Имеют ли право собственники помещений первого этажа (коммерческая организация) жилого дома занимать подвальные помещения, производить там какие либо работы?

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ подвалы, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (в которых имеются инженерные коммуникации) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 44 ЖК РФ использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений. Соответственно без согласия собственников помещений, выраженного на общем собрании, организации и иные лица занимать подвалы не имеют права. 

На основании каких законодательных актов определяются размеры и границы земельных участков, относящихся к многоквартирному дому?

В соответствии со ст.36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 22.12.2004 г. земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие  ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадаст-ровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.  Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета  земельный участок, на котором  расположены  многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность в многоквартирном доме. В случае если многоквартирный дом расположен на земельном участке, свободный доступ через который к другим недвижимым объектам невозможен, то не допускается  запрет на его обременение. Если при определении размера и границ земельного участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

 Капитальный и текущий ремонт

 Что входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов?

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов входит: Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Что входит в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов?

В перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов, входят: – Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). – Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). – Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток,  санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% и др. – Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров); – Замена внутриквартальных инженерных сетей. – Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). – Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. – Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой. – Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда. – Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Что необходимо сделать собственникам, чтобы провести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

В соответствии со ст.44 Жилищного Кодекса РФ решение  о проведении капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников. Собственники представляют управляющей организации протокол общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В протоколе о принятии такого решения должна быть отражена следующая информация: оплата расходов на капитальный ремонт, срок начала капитального ремонта, необходимый объем работ. В свою очередь, управляющая организация подготавливает все необходимые документы для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в  том числе  предлагает на рассмотрение и утверждение собственникам смету на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.  В том случае, если собственники заранее уведомляют управляющую организацию о проведении общего собрания по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация может предложить одновременно принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и утвердить смету на капитальный ремонт.

Какой порядок ведения и взимания платы за капитальный ремонт определил Жилищный кодекс?

 Все вопросы по организации капитального ремонта решают собственники помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом – органами управления соответствующей некоммерческой организации.

 Нормативы предоставления коммунальных услуг.

Перерасчет

Какие нормативно-правовые акты содержат основные жилищные нормы?

Для того чтобы ориентироваться в жилищных отношениях, узнать о своих правах и обязанностях, каждый житель может получить необходимую информацию из следующих нормативно-правовых актов: – Конституция РФ (статьи 25, 40, 72);  – Федеральные законы (Кодексы): – Гражданский кодекс РФ   (статьи 209-217, 288-293, 671-688); – Жилищный кодекс РФ. Федеральные законы (ФЗ): ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторые другие; ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»; ФЗ от 30.12.2004г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунального комплекса»; ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Законы: Закон РФ от 04.07.1991  №1541-1  «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Постановления Правительства РФ (ПП): ПП от 06.02.2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»; ПП от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»; ПП от 13.08.2006 г. N491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Законы и подзаконные акты субъектов РФ, регулирующие жилищные отношения.

Как производится учет и рассчитывается оплата коммунальных услуг?

Учет предоставленных коммунальных услуг и расчет оплаты производится на основании показаний приборов  учета коммунальных услуг, они могут быть: коллективными (общедомовыми), общими (квартирными) и индивидуальными. При отсутствии  в жилых помещениях приборов учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по действующим тарифам, в соответствии с нормативом потребления, установленными законодательством.

Как производится перерасчет платы за услуги при временном отсутствии проживающего?

В соответствии с п.11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством РФ в Постановлении «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» № 307 от 23 мая 2006 года. Согласно названному документу (п.54-59) при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотве­дение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в установленном порядке.

К заявлению о перерасчете необходимо приложить документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

В качестве подтверждающего документа могут быть предоставлены, например:  копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;  справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;  проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае, если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;  счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;  справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;  справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал; иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.

При этом организация, осуществляющая перерасчет, вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место. Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение.

 В какие сроки должна проходить подготовка жилых домов к зимнему сезону?

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной и т. д., согласно п. 2.6.3 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года, утверждаются органом местного самоуправления.

 Существуют ли нормативы температур в квартирах во время отопительного сезона?

Такие нормы действительно существуют. По закону отклонение температуры воздуха в жилом помещении от нормативных значений не допускается. Согласно п. 15 Приложения №1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ №307 от 23 мая 2006 года, поставщик коммунальных услуг (отопления) должен обеспечивать следующие температуры воздуха: в жилых помещениях – не ниже +18°С (в угловых комнатах – +20°С). Нормы допускают некоторое снижение температуры в ночное время суток (а именно с полуночи до 5 часов утра), но не более чем на 3°С. Это значит, что самая низкая температура в жилом помещении не должна опускаться ниже +15°С. Предусмотрена также максимальная температура, комфортная для жильцов: она не может превышать нормативную температуру более чем на 4°С.

 Можно ли снизить размер платы за отопление, если в квартире холодно?

Законодательно установлен порядок изменения размера платы за коммунальные услуги не­ надлежащего качества. За каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении (суммарно за расчетный период) размер ежемесячной платы снижается: на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета за каждый градус отклонения температуры; на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии приборов учета), за каждый градус отклонения температуры от нормативного значения. Данное уменьшение оплаты произойдет не автоматически, а согласно акту о не качественном предоставлении услуг (в данном случае – отопления), подписанному представителями поставщика коммунальной услуги и жильцом.

 Как должен осуществляться перерасчет по отоплению?

«Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденные постановлением Правительства российской Федерации от 23 мая 2006г №307 в пункте 49 определяют, что исполнитель обязан производить уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Факт непредоставления коммунальных услуг (в данном случае по отоплению) должен фиксироваться актом, составленным исполнителем коммунальных услуг и потребителем. Акт является основанием для перерасчета размера оплаты за коммунальные услуги, в том числе за отопление.

Возможны ли отклонения в качестве предоставляемых коммунальных услуг?

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, отклонение коммунальных услуг от установленных санитарных норм, правил и технических требований не допускается, но допускаются  перерывы в подаче коммунальных  услуг.

 Можно ли жильцу самому заменить один тип батарей на другой, либо увеличить количество секций?

 Согласно абзацу «г» п.63 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года, потребителю запрещается самовольно: производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя; самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или присоединяться к ним в обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или инди­видуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный или жилой дом либо в технический паспорт жилого помещения; самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помеще­нии свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения; самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать прибо­ры учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение. Система отопления многоквартирного жилого дома является общим имуществом, а следовательно, смена радиаторов одного типа (например, алюминиевых) на радиаторы другого типа (например, чугунные) требует обязательного предварительного согласования. Еще при застройке учитываются многие факторы: в какой климатической зоне находится дом, из какого материала сделан и т. д. Сведения об установленных в доме моделях радиатора отопления, количестве секций должны содержаться в проектной документации на конкретный дом. Гражданам запрещается самовольно увеличивать поверхности нагревательных приборов отопления, согласно норме, содержащейся в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года. Однако просто прийти и срезать у вас лишние секции коммунальщики могут лишь по решению суда.

Сначала представители коммунальных служб должны подать в суд иск о нарушении жильцами вышеназванных правил. Если события развернутся таким вот не самым приятным образом, то вы сами можете подать встречный иск. Например, доказывая, что коммунальные службы в период ото­пительного сезона не обеспечивают температуру в квартире +18°С. Можно ссылаться при заявлении исковых требований на «Условия изменения оплаты за комму­нальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (утверждены Постановлением Правительства № 307 от 23 мая 2006 года). В своем встречном иске в суд можно требовать снижения квартплаты в связи с ненадлежащим качеством предоставляемых коммунальных услуг, ссылаясь на нарушение ст.4 Закона «О защите прав потребителей».

Какова должна быть температура горячей воды? Если вода ниже нормы, должно ли это учитываться при внесении оплаты?

 Согласно “Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам”, утвержденным  Постановлением Правительства № 307 от 23 мая 2006г. (далее – Правила) температура горячей воды должна быть не менее 50 градусов в точке разбора.  Правилами установлены допустимые отклонения температуры горячей воды в точке разбора в ночное время не более чем на пять градусов, в дневное время – не более чем на три градуса свыше отклонений. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК и т.д.), которая впоследствии составляет по результатам проверки акт о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. При снижении температуры свыше допустимых отклонений потребитель имеет право обратиться в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК и т.д.) с заявлением о перерасчете за коммунальную услугу.

Должен ли осуществляться перерасчет по лифту?

Лифт относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Правительством Российской Федерации 13 августа 2006 г. утверждены «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Правила предусматривают, что собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Должны ли оплачивать жители первых этажей замену лифтов?

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и Правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов определяют, что замена и установка лифтов относятся к капитальному ремонту жилищного фонда. Поэтому соответствующие работы проводятся за счет средств на капитальный ремонт, которые выплачивают собственники помещений. Оплата за капитальный ремонт не взимается с нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, что подчеркнуто в постановлении мэра города Новосибирска от 21 декабря 2006 г. № 1307 «О плате за жилищные и коммунальные услуги для населения». Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов по содержанию общего имущества несут все собственники помещений в многоквартирном доме. Эти расходы распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик. При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. На жильцов первых этажей не распространяются тарифы на обслуживание лифтов, что не следует путать с капитальным ремонтом лифтов.

 Когда начинается и завершается отопительный сезон?

При наличии централизованной сети теплоснабжения исполнитель – управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае непосредственного управления – ресурсоснабжающая или иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы, начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом (в Новосибирске сроки устанавливаются распоряжением мэра). При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 гр.С, а конец отопительного периода при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 гр.С в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. При наличии в многоквартирном доме автономной системы отопления дата начала и окончания отопительного периода устанавливается потребителями самостоятельно  и согласовывается с исполнителем.

На какой период возможен перерыв подачи ресурсов?

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307, допустимая продолжительность перерыва подачи: холодной воды 8 часов суммарно в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на  снабжающей магистрали 24 часа; горячего водоснабжения в жилое помещение – допускается перерыв подачи 8 часов суммарно в течение 1 месяца; 4 часа единовременно, при аварии на  магистрали 24 часа и 1 раз в год для проведения профилактических работ; водоотведения – отвод бытовых стоков из жилого помещения –  допускается перерыв не более 8 часов суммарно в течение месяца; 4 часа единовременно, в том числе при аварии; электорснабжение в жилое помещение – допускается перерыв 2 часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания и 24 часа при наличии одного источника питания; газоснабжение в жилое помещение –  допускается перерыв не более 4 часов суммарно в течение одного месяца; отопление в жилое помещение – в течение отопительного периода, допускается перерыв не более 24 часов суммарно в течение 1 месяца.

 Пятиэтажный дом отапливается от котельной. Температура отопления – 60, обратка – 36. Как должна осуществляться оплата в таком случае?

Порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, определения  размера платы и порядок перерасчета размера платы за коммунальные услуги регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (далее – Правила). В соответствии с Правилами, температура воздуха в отапливаемых жилых помещениях, при условии выполнения обязательных мер по утеплению помещений, должна быть не ниже +18гр.С. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребителю следует обратиться с заявлением об этом в обслуживающую (управляющую или ТСЖ) организацию, по результатам проверки данного заявления составляется акт, который подписывается обеими сторонами. Данный акт является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги.

 Чем грозит самовольное подключение   к электросети в обход приборов учета?

При обнаружении  несанкционированного подключения к системе водо- и теплоснабжения, а также электросетям управляющая организация (или поставщик энергоресурсов) вправе произвести перерасчет оплаты за последние шесть месяцев. Перерасчет будет производиться по действующим в данном регионе правилам, применяемым для домов, не оборудованных приборами учета. Вместе со штрафными санкциями это будет довольно ощутимо.

 Жилищные и коммунальные услуги и платежи

 Кто должен платить за жилищно- коммунальные услуги?

Установлена юридическая обязанность лиц, указанных в ст. 153 ЖК РФ, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также определен момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц. Итак, обязанность по вне­сению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, согласно п. п.1 -3 ст.153 ЖК:  у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;  арендатора жилого помещения  государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;  нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;  члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (то есть с момента государственной регистрации права на эту недвижимость).

 Какие платежи обязаны вносить наниматели и собственники жилого помещения?

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (например, муниципалитета, государства).

3) плату за коммунальные услуги.

Для собственника приватизированного помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники отдельных жилых домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому жилищно-коммунальные платежи у таких лиц сводятся исключительно к оплате коммунальных услуг.

 Что входит в понятие «плата за коммунальные услуги»?

Для всех категорий пользователей жилыми помещениями новым Жилищным кодексом установлено единое содержание понятия «плата за коммунальные услуги». Так, согласно п.4 ст. 154 ЖК, плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ст. 155 ЖК. Указанный порядок дифференцирован для разных категорий пользователей.

Как и кем утверждается размер платы на содержание жилья?

Размер платы на содержание жилья утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается  на срок не менее чем один год (ст.156 ЖК РФ). Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ учитывают состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что позволяет осуществлять содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и обеспечивать его безопасную эксплуатацию. Как правило, перечень содержит наименование работ или услуг, периодичность выполнения работ или оказания услуг и их стоимость.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании утверждают перечень работ и услуг в объеме, представленном управляющей организацией, либо утверждают собственный перечень работ и услуг, но с учетом предложений управляющей организации, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Необходимо отметить, что в соответствии с жилищным законодательством собственник помещения в многоквартирном доме обязан поддерживать в надлежащем состоянии не только данное помещение, но и  общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Ответственность за нарушение данного требования несут собственники помещений в многоквартирном доме и в том случае, если размер утвержденной ими на общем собрании платы недостаточен для должного содержания общего имущества.

Могут ли отличаться тарифы на коммунальные услуги при разных способах управления домом?

Тарифы на потребляемые энергоресурсы, а также потребляемую горячую и холодную воду, тепло- и водоотведение едины для всех собственников жилья, независимо от выбранной формы управления многоквартирным домом, а также для жильцов, проживающих в квартире на основании договора социального найма. Следовательно, во всех платежках должны быть идентичные данные стоимости за потребление единицы ресурсов. Однако в разных домах с жильцов плата за ресурсы может взиматься по-разному. Это зависит от этажности и года постройки дома.

 Должны ли жители второго этажа оплачивать за обслуживание лифта?

В соответствии с постановлением мэра № 1307 от 21.12.06 г. «О плате за жилищные и коммунальные услуги для населения» тарифы на обслуживание лифтов не распространяются на жильцов первых этажей, следовательно, за обслуживание лифта жители второго этажа оплачивать обязаны.

 Включается  ли ремонт крыши в квартплату?

В плату за содержание жилья входит следующий перечень работ, связанных с обслуживанием крыши жилого дома и водосточной системы (ч.1 п.«б» Приложения 1 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 утв. Госстроем РФ): удаление снега и наледи с кровель;  укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;  укрепление защитной решетки водоприемной воронки;  прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока; прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;  прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;  уборка мусора и грязи с кровли;  закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;  укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; про­мазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;  проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале; •антисептирование (обработка от гнили, грибков) и антипирирование (обработка от огня) деревянных конструкций.

Какой перечень бесплатных услуг по ремонту, в частности, водоснабжения и разводки по квартире в многоэтажке, должны оказывать ЖЭУ?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества. Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества по холодному водоснабжению включаются инженерные системы холодного водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Работы на трубопроводах холодного водоснабжения после первого запорно-регулировочного крана, вентиля на ответвлениях от стояка водопровода в квартире выполняются за отдельную плату. Работы по ремонту ответвлений, замене их должны выполняться за отдельную плату независимо от того, приватизирована ли данная квартира или нет. Работы текущего характера на общем имуществе многоквартирного дома выполняются за плату, взимаемую с граждан на содержание жилья.

Что такое текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения несущественных повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. Текущий ремонт может выполняться управляющими организациями или их подрядными организациями. Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ. Периодичность принимается в пределах трех-пяти лет в зависимости от вида зданий, физического износа и местных условий. В зданиях, где намечен капитальный ремонт в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования). Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников и управляющей организации. Фактически текущий ремонт производится по разным элементам постоянно. Однако в отличие от капитального ремонта он не приводит к существенному изменению свойств конструктивных элементов многоквартирного дома.

 Вышел из строя электрический счетчик. Как рассчитывается оплата в этом случае?

Во время ремонта, замены, проверки как общедомовых, так и внутриквартирных приборов учета (но не более чем в течение 30 дней), объемы любых ресурсов для расчета оплаты за них исчисляются исходя из средних показателей за последние полгода. Исключение составляет ситуация, если счетчики были установлены меньше, чем шесть месяцев назад. Тогда оплата за потребленные ресурсы будет производиться по среднему за время фактической их работы.

Если украли электрический счетчик, то кто и за чей счет должен установить новый?

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, обязанность по возмещению ущерба лежит на лицах, которые совершили кражу. Напишите заявление в милицию по факту кражи. Однако практика показывает, что в такой ситуации найти похитителей, к которым можно было бы предъявить претензии, очень сложно.

Согласно ст.543 ГК РФ, абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, а также немедленно со­общать энергоснабжающей организации об авариях, неисправностях приборов учета, иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Нормы ст.539 ГК РФ указывают на то, что приборы учета приобретаются и устанавливаются за счет потребителя. Однако, согласно п.2 ст.543 ГК РФ, в случае, когда абонентом по договору электроснабжения выступает гражданин, использующий электроэнергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию (если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами). В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, электросчетчики независимо от их места установки (в квартире или на лестничной клетке) не входят в состав общего имущества дома и, согласно ст. 154 ЖК РФ, их замена или ремонт при текущем и капитальном ремонте производятся проживающими гражданами.

 Как различается плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и нанимателя?

Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения в многоквартирном доме существенно разнятся. Наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет. Собственники несут расходы на капитальный ремонт, а наниматели нет. Однако и те, и другие обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

 Из чего состоит плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника?

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы по оплате, в том числе за коммунальные услуги. В плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме входят: плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику; плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; плата за коммунальные услуги; Плата за коммунальные услуги – это плата за отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение. Размер платы устанавливается в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ.

 Наш дом требует капитального ремонта. Почему управляющая организация его не проводит?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, Вам необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам согласия на проведение капитального ремонта, определение срока начала капитального ремонта, объема работ, стоимости материалов, порядка финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации. Протокол голосования общего собрания необходимо направить в управляющую организацию. На основании данного решения управляющая организация вправе выполнить капитальный ремонт своими силами или заключить договор со специализированной организацией.

Кто должен оплачивать капитальный ремонт муниципальной квартиры?

На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. В соответствии с этим капитальный ремонт муниципальной квартиры должен производиться наймодателем данного жилого помещения. Обязанность по осуществлению капитального ремонта жилого помещения регламентирована пп.3 п.2 ст. 65 ЖК РФ. В свою очередь на основании п.5 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.

Кто должен следить за освещением лестничных клеток и мест общего пользования (вкручивать лампочки)?

В соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, установлены требования к содержанию общего имущества, в которых указанно на необходимость содержания общего имущества в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам. Прямой обязанности по замене лампочек законодательство не предусматривает, следовательно, в случае если договором управления не установлена обязанность управляющей организации либо иной организации или лица, осуществляющего управление общим имуществом многоквартирного дома, вкручивать лампочки в местах общественного пользования, то собственники должны менять лампочки самостоятельно.

 Как рассчитывается и взимается плата за освещение лестничных клеток?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденными постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г. расчет платы за освещение мест общественного пользования (далее по тексту МОП) производится в соответствии с показанием приборов учета, а в случае их отсутствия – исходя из нормативов, установленных в соответствии с действующим законодательством.

Какие тарифы устанавливаются собственниками? Каким образом?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, собственниками устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (далее размер платы).

В зависимости от способа управления:

1. Управляющая организация – размер платы определяется собственниками с учетом предложений управляющей организации на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ.

2. ТСЖ (или ЖК, или СПК) – размер платы определяется органами управления ТСЖ (ЖК, СПК) в соответствии с уставом. Высшим органом управления, является общее собрание собственников.

3. Непосредственное управление – размер платы определяется собственниками на общем собрании, которое проводится в соответствии со ст. 45-48 Жилищного кодекса РФ.

 Нужно ли платить за жилое помещение и коммунальные услуги, если помещение не используется?

Ст. 153 ЖК РФ устанавливает обязанность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования  соответствующих жилых помещений многоквартирного дома.  В свою очередь потребитель вправе представить документы, подтверждающие факт временного отсутствия, на основании которых  будет производиться перерасчет за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение) пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний, независимо от факта проживания в жилом помещении. Часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.

 Какой период времени необходимо хранить квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги?

Сроки хранения квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлены, но в соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности для взыскания задолженности  составляет три года. Соответственно, срок хранения квитанции об оплате коммунальных услуг составляет три года. 

 Существуют ли какие-либо документы, определяющие перечень платных и бесплатных услуг, оказываемых ЖЭУ?

Перечень и условия оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг определяется постановлением правительства от 30 июля 2004 года № 392, а также соответствующими распоряжениями мэра.

Кто и как рассчитывает размер платы за коммунальные услуги?

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления  в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного или иного кооператива не влечет за собой изменение размера платы за коммунальные услуги

 Когда после сдачи нового дома собственники жилья должны  оплачивать коммунальные услуги и содержание жилья? На основании каких документов?

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, Вам необходимо обратиться в управляющую организацию, ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – к уполномоченному лицу с заявлением об открытии лицевого счета для оплаты коммунальных жилищных услуг.

 В общежитии временно нет вахтера, в связи с этим лифт отключили (т.к. лифт не подключен к диспетчерской, и в экстренных случаях вызывается вахтер). Правомерно ли отключение лифта? Как должна вноситься оплата вахтеру (отдельно от всех платежей или включена в оплату)?

В соответствии со ст.92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду. При наличии в общежитии лифта наймодатель обязан своими силами осуществлять деятельность по обслуживанию лифтов, либо привлечь организации, осуществляющие комплексно-техническое обслуживание лифтов.

Может ли организация коммунального комплекса заключать прямые договоры ресурсоснабжения с жителями многоквартирных домов?

Нет. За исключением случая непосредственного управления, когда собственники заключают договор непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. При этом, согласно Правил предоставления коммунальных услуг № 307, утвержденных Постановлением Правительства от 23 мая 06 года, обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

 Недавно купил квартиру, но пока там не проживаю. С какого момента я должен оплачивать за жилищные и коммунальные услуги?

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Также в соответствии с п. 11 ст. 155 неиспользование помещения не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

 Другие услуги

 Как собственники должны оплачивать замену лифта – по размеру общей площади или количеству проживающих?

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г., замена лифтов и иного оборудования относится к капитальному ремонту. Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, плата за капитальный ремонт вносится соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 158 ЖК РФ). Соответственно, и оплата за замену лифта вносится собственником соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Это касается и  собственников, проживающих на первом этаже.

 В доме требуется замена противопожарной сигнализации. За ее установку плату взимают по квадратным метрам жилой площади у каждого жильца. Правильно ли это?

Согласно установленным  нормам, здания высокой этажностью должны быть оборудованы средствами противопожарной безопасности. Средства противопожарной безопасности в соответствии со ст. 36. ЖК РФ являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и, следовательно, собственники должны нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади помещения.

Как должна браться плата за обслуживание газового внутридомового оборудования?

Плата за обслуживание газового оборудования определяется Постановлением мэра г. Новосибирска № 1307 от 27.12.2006 г. «О плате за жилищные и коммунальные услуги для населения», с учетом установленных предельных максимальных индексов изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ремонт и обслуживание газового внутридомового оборудования осуществляет специализированная организация на основании договора об оказании услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту  газового внутридомового оборудования в многоквартирных домах, заключенного  с обслуживающей  организацией (управляющая организация, ТСЖ).

 Если собственники на общем собрании отказались от уборки подъездов, ее не будут делать вообще?

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждается общим собранием собственником. Таким образом, управляющая организация обязуется выполнять только тот перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме, который утвержден на общем собрании собственников. Дополнительные работы и услуги производятся за дополнительную плату.

 За чей счет должны быть заменены оконные блоки, которые  пришли в негодность?

В соответствии с ЖК РФ и постановлением Правительства № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», содержание и ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, не входят в состав работ по содержанию общего имущества. Таким образом, поскольку оконные блоки расположены внутри жилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, то должны меняться за счет собственника этого помещения.

 За чей счет должны меняться элементы сантехнического оборудования и трубы внутри квартиры?

Согласно ст.30 ЖК РФ бремя содержания жилого помещения (квартиры) и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме несет собственник помещения. Также наниматель жилого помещения по договору социального найма, в соответствии со ст. 67 ЖК РФ, обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения. Поэтому замена санитарно-технического оборудования, труб внутри квартиры придется менять за свой счет.

Кто должен оплачивать замену батареи?

В случае аварийной ситуации замена непригодного отопительного прибора на отопительный прибор стандартного образца осуществляется без взимания дополнительной платы с собственника помещения в многоквартирном доме, а замена стандартного отопительного прибора на нестандартный (модернизированный) отопительный прибор осуществляется за счет собственника помещения в многоквартирном доме по тарифам, установленным управляющей организацией, в том числе и в случае аварийной ситуации.

Существует ли какой-либо срок годности (или эксплуатации) после сдачи дома, в течение которого замена элементов сантехнического оборудования будет бесплатной?

Дать однозначный ответ в сложившейся ситуации проблематично. Согласно ст.5 Закона РФ «О защите прав потребителя», изготовителем на товар, предназначенный для длительного использования, может быть установлен срок службы (период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечить потребителю возможность использования товара по назначению и в течение которого изготовитель несет ответственность за существенные недостатки товара). Также за изготовителем (либо за продавцом) закреплено право установления гарантийного срока, то есть периода, в течение которого в случае обнаружения потребителем в товаре недостатков, требования по их устранению удовлетворяются. Следует обратить внимание на условия того договора, на основании которого данное оборудование приобреталось либо было установлено.

 Льготы и субсидии

Какова льгота на оплату жилищно-коммунальных услуг ветеранам труда?

В соответствии с законом «О ветеранах труда Новосибирской области» № 127-ОЗ от 25.07.2003 г. ветераны труда Новосибирской области имеют право на меры социальной поддержки в виде оплаты:  в размере 50 процентов стоимости общей площади жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством Новосибирской области;  в размере 50 процентов стоимости коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение-канализация, теплоснабжение, газоснабжение и электроснабжение) в пределах нормативов потребления, установленных органами местного самоуправления;  ветеранам труда, проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, оплата в размере 50 процентов стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.

При наличии в помещениях индивидуальных  приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета. Соответственно, если в жилом помещении проживают граждане, которым в соответствии с законодательством за счет средств соответствующих бюджетов предоставляются при оплате коммунальных услуг льготы в виде скидки (ветераны труда 50%), размер платы уменьшается на величину скидки.

 Могут ли лишить субсидии за неуплату услуг ЖКХ?

В соответствии с Постановлением Правительства  «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» № 761 от 14.12.2005 г. предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа в случае неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев. Предоставление субсидии можно возобновить  по решению уполномоченного органа после полного погашения задолженности по оплате услуг, либо необходимо представить в уполномоченные органы документы о неоплате жилого помещения и (или) коммунальных услуг по уважительной причине. Уважительными причинами считаются задержка выплаты зарплаты, пенсии, стационарное лечение.

 Каков размер субсидии на приобретение жилья молодым семьям?

В настоящее время в Новосибирске действуют Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, которые утверждены постановлением Правительства № 285 от 13 мая 2006 г.

Субсидия предоставляется в размере не менее: 35% расчетной (средней) стоимости жилья, для молодых семей, не имеющих детей, и 40% – для семей, имеющих 1 и более детей. Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения. Для семьи численностью 2 человека – 42 кв.м.; для семьи численностью 3 и более человек – по 18 кв.м на каждого члена семьи. Для получения дополнительной информации Вы можете обратиться в администрацию района по месту регистрации.

Какие льготы по оплате коммунальных услуг имеют инвалиды 1 и 2 групп?

В соответствии с  федеральными законами  «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», предоставляется льгота в виде 50%  платы за коммунальные услуги, то есть за отопление, горячее и холодное водоснабжение. На членов семьи инвалида льгота не распространяется, то есть это персональная льгота.

 Как рассчитываются субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг?

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. В соответствии с Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 (далее – Правила) размер субсидии зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданами, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, но не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Для получения субсидии граждане представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов, перечисленных в п.8 Правил.

Действуют ли льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг при замене лифта?

В соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. замена лифтов и иного оборудования относится к капитальному ремонту. Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, плата за капитальный ремонт вносится собственником соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 158 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 (далее – Правила) размер субсидии зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданами, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, но не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Правилами также устанавливается, что плата за капитальный ремонт не включается в региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг. Таким образом, внесение платы за капитальный ремонт не предполагает предоставление гражданам предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Неплательщики

Правда ли, что по Жилищному кодексу ужесточаются меры к неплательщикам?

Жилищный кодекс установил юридическую (то есть гражданско-правовую) ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 14 ст. 155 ЖК). Это означает, что невнесение или неполное внесение оплаты может повлечь за собой право­вые последствия вплоть до выселения в некоторых случаях из занимаемого жилья. Должники обязаны уплатить и пени, и задолженности.  

Можно ли выселить жильцов-должников за задолженность по квартплате?

Нет, это по закону не допускается. ТСЖ или УК могут только через суд потребовать исполнения обязательств жильцом многоквартирного дома по оплате. Присужденные судом суммы будут взысканы в порядке исполнительного производства. При исполнении решения суда о подобном взыскании оно может быть обращено и на имущество должника. Однако закон устанавливает некоторые ограничения: если находящаяся в собственности должника квартира является единственным при­годным для проживания помещением, то на это помещение взыскание обращено быть не может.

Менее оптимистичен закон в отношении проживающих по договору социального найма – с такими лицами подобный исход возможен. Выселение в этом случае за долги по квартплате может производить собственник жилого помещения (уполномоченные органы местного самоуправления). Такое выселение осуществляется только с предоставлением иного жилого помещения. Согласно ст.90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Так что в любом случае даже такого должника на улицу не выселят.

На основании чего и в каком размере взимается пеня за несвоевременное внесение платы за жилое помещение?

Пеня взимается на основании Жилищного кодекса РФ (п14. ст. 155) с лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Пеня устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

В каком случае могут отключить свет, газ, воду?

Управляющая компания (поставщик энергоресурсов) имеет право ограничить или даже полностью приостановить (но не отключить!) предоставле­ние коммунальных услуг. Приостановить предоставление услуг могут лишь в нескольких случаях: если у жильцов имеется долг по оплате одной или нескольких коммунальных услуг за срок, превышающий 6 месяцев; если обнаружено самовольное подключение к инженерным сетям; если стало известно, что жильцы используют более мощные, чем разрешено по техническому паспорту жилого помещения, электробытовые приборы.Отключение осуществляется, если потребители предупреждены об этом за месяц. Запрещается отключать три вида услуг: отопление, холодную воду и водоотведение. Временное отключение предоставления услуг допускается только при проведении ремонта инженерных сетей в доме.

 В каких случаях могут приостановить предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления потребителя?

В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг», утвержденными постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. исполнитель вправе без предварительного уведомления потребителя приостановить предоставление коммунальных услуг в случае возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо, тепло, электро- и газоснабжение, возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости  их локализации и устранения.

© ИАС ЕС РТС 13.11.2011Первоисточник публикации.